Medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo

Real Decreto 1186/1998 de 12 de junio

La acción estatal en materia de vivienda, a través de planes de carácter plurianual, tiene ya una larga tradición en España. Al Estado le corresponde en esta materia las competencias atribuidas por el artículo 149.1.13.ª de la Constitución, referidas a las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, en tanto que la vivienda constituye un sector económico de gran importancia, y además de profunda transcendencia y repercusión social.

Tras un breve paréntesis de actuaciones de carácter meramente anual, a comienzos de la presente década se reinicio la política de planes plurianuales de vivienda, que tuvo su concreción en el Plan desarrollado entre 1992 y 1995, prorrogado con algunas modificaciones para el período 1996 a1999.

Sin embargo, el marco general de este último período se ha visto sometido en poco tiempo a profundas transformaciones.

Así, la evolución de la que ya había empezado a dar muestras el sector financiero crediticio desde los primeros años de la década, no ha hecho sino acelerarse continuamente hasta desembocar en una situación de amplia oferta, cuantitativa y por modalidades de préstamos hipotecarios, a unos tipos de interés históricamente desconocidos por su reducido nivel en comparación con épocas anteriores.

Simultáneamente, las circunstancias generales de la economía española han experimentado una notable. mejoría.

Todos estos factores, que están íntimamente relacionados con la política económica general llevada a cabo en orden al cumplimiento por parte de España de los criterios de convergencia exigidos para el acceso a la Unión Económicay Monetaria europea, configuran un entorno económico-financiero tan profundamente modificado respecto al que podía ser previsible en la época de aprobación del vigente marco de medidas estatales de financiación cualificada a la vivienda protegible para el período 1996-1999, que el Gobierno considera absolutamente conveniente introducir, a su vez, las modificaciones pertinentes en dicho marco estatal de ayudas financiera la vivienda.

El nuevo régimen aplicable al período 1998-2001 se propone en general las siguientes finalidades:

a) Mejorar la estructura del mercado de la vivienda, facilitando a las familias con ingresos medios y bajos el acceso a la primera vivienda en propiedad; aumentando la oferta de viviendas en alquiler; estimulando la actividad rehabilitadora del parque residencial existente; propiciando la generación de suelo urbanizado con repercusiones moderadas en el precio final de nuevas viviendas, a fin de anticipar y reforzar los efectos de la recientemente aprobada Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.

b) Contribuir a garantizar y mantener un nivel adecuado de actividad y empleo en el subsector vivienda.

Para la consecución de todas estas finalidades, el presente Real Decreto introduce importantes modificaciones en aspectos técnicos relativos a la financiación cualificada estatal hasta ahora vigente, entre las que cabe destacar: la fijación de un precio básico de referencia a nivel nacional, en torno al cual se establecen determinadas bandas de fluctuación limitando los precios máximos de venta, sustituyendo así el tradicional pero ya desfasado sistema de los módulos y su ponderación; la modificación del sistema de cómputo de los ingresos familiares de los destinatarios de ayudas estatales, buscando una mayor claridad para estos últimos; la mejora en el sistema de financiación específica del primer acceso a la propiedad de la vivienda, figura para la que, bajo determinadas circunstancias, se admite una ampliación de la superficie útil, en relación con la hoy establecida; la inclusión en el ámbito del Plan de viviendas protegidas así declaradas o calificadas, según la normativa específica de las Comunidades Autónomas, siempre que se atengan a ciertos requisitos, junto con las tradicionales viviendas de protección oficial; la introducción de un nuevo concepto y sistema de subsidiación de préstamos cualificados, adaptado a las transformaciones recientemente experimentadas por el mercado de oferta de préstamos hipotecarios; la atribución de ayudas estatales a grupos específicos de población, tales como familias numerosas o en las que alguno de sus miembros padezcan determinados tipos de minusvalía, jóvenes y tercera edad.

Cabe asimismo destacar la introducción de nuevos grados de flexibilidad en cuanto a la adaptación del Plan a cada uno de los territorios autonómicos, de modo que las correspondientes Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla dispondrán de mayores posibilidades de participación activa en la gestión del Plan.

Por otro lado, las previsiones sobre futuros cambios en el entorno económico-financiero, así como la obligada continuación de las políticas de ajuste presupuestario exigidas por el Pacto de Estabilidad europeo, aconsejan tener en cuenta la posibilidad de modificaciones en la instrumentación de la financiación cualificada estatal para conseguir que dicha financiación tienda a facilitar el pago de la entrada para la adquisición de la vivienda y la promoción para arrendamiento, tal y como se advierte en la disposición adicional sexta de este Real Decreto.

Ello no obstante, la plurianualidad del marco configurado por este Real Decreto, le confiere la estabilidad básica necesaria en un sector como el inmobiliario en el que las decisiones de inversión están sometidas a amplios períodos de preparación y ejecución.

Este Real Decreto tiene por objeto la regulación de medidas de financiación estatal, tanto de carácter directo, es decir, de origen presupuestario, al margen, pues, de los beneficios de carácter fiscal, como las consistentes en la concesión de préstamos por parte de entidades de crédito, públicas y privadas, dentro de los correspondientes convenios con el Ministerio de Fomento.

Para la elaboración de este Real Decreto han sido tenidas en cuenta observaciones, entre otras, de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Asociación Nacional de Empresarios Gestores de Cooperativas y Comunidades de Viviendas (AGECOVI), Confederación de Cooperativas de Viviendas en España (CONCOVI), Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo (SEPES), organizaciones de consumidores y usuarios, a través del Consejo de Consumidores y Usuarios, entidades de crédito, especialmente a través de la Confederación Españolade Cajas de Ahorros (CECA), Argentaria, Asociación Española de Banca Privada (AEB) e Instituto de Crédito Oficial (ICO).

En su virtud, a propuesta del Ministro de Fomento y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 12 de junio de 1998,

D I S P O N G O :

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

1. Este Real Decreto se aplicará a la financiación, durante el período comprendido entre la fecha de su entrada en vigor y el 31 de diciembre del año 2001, de las actuaciones en materia de vivienda y suelo que a continuación se indican:

a) La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio de viviendas de nueva construcción, no calificadas como de promoción pública, sujetas a regímenes de protección pública, así como la adquisición de dichas viviendas.

b) La cofinanciación de la promoción, bajo cualquier modalidad, de las viviendas calificadas de promoción pública.

c) La adquisición de viviendas ya construidas, sean viviendas sujetas a regímenes de protección pública, en segunda o posterior transmisión, o viviendas libres usadas o de nueva construcción.

d) La rehabilitación de áreas urbanas en proceso de degradación, de edificios y de viviendas, incluyendo el parque residencial propiedad de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y Melilla y de otros entes públicos territoriales.

e) La urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo, en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, así como la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos dependientes de cualquier Administración pública, en ambos casos con destino preferente a la promoción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública.

2. Podrán acogerse a la financiación cualificada correspondiente a las viviendas promovidas para arrendamiento, en los términos en que se convenga con cada Comunidad Autónoma o con las Ciudades de Ceuta y Melilla, aquellos otros alojamientos declarados protegidos en virtud de la normativa propia de éstas, y destinados a arrendamiento u otras formas de explotación justificadas por razones sociales, que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la residencia colectiva. En todo caso, deberán tener características adecuadas a ocupantes con circunstancias específicas definidas, tales como jóvenes, tercera edad u otros, y siempre que tales actuaciones sean acordes con la integración social de dichos colectivos.

La superficie protegida, a efectos de financiación cualificada, no excederá de 40 metros cuadradosútiles para cada una de las unidades habitacionales incluidas en un alojamiento.

También será protegida la superficie útil correspondiente a los servicios comunes, con un máximo del 20 por 100 de la superficie útil total de las unidades habitacionales del alojamiento.

3. Podrán asimismo acogerse a la financiación cualificada correspondiente a la vivienda a que se refiere el apartado 1, a), de este artículo, en la medida y condiciones en que ello se acuerde en el convenio con cada Comunidad Autónoma y con las Ciudades de Ceuta y Melilla, aquellas viviendas que constituyan experiencias piloto en orden al fomento de la vivienda sostenible, es decir, compatible con los requerimientos económicos y de conservación del medio ambiente, mediante la aplicación de técnicas de construcción que supongan un menor uso de materiales, en particular de materiales contaminantes, un mayor ahorro energético y de consumo de agua, incluyendo el diseño de viviendas adecuadas a las condiciones bioclimáticas de la zona en la que se ubiquen.

4. La financiación cualificada regulada por el presente Real Decreto podrá extenderse a los supuestos de autoconstrucción y de rehabilitación en áreas rurales, previstos en la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, de conformidad con los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento con las mismas.

La financiación cualificada será análoga a la correspondiente a los promotores para uso propio, teniendo en cuenta las diferentes características de la autoconstrucción y de la rehabilitación en áreas rurales según las normativas autonómicas, así como sus diferencias en cuanto a necesidades de financiación y coste público de las ayudas, en relación con el supuesto citado del promotor para uso propio.

5. Quedan excluidas del ámbito de aplicación de este Real Decreto las siguientes actuaciones:

a) La promoción, cesión y rehabilitación por el Estado de viviendas de protección oficial de interés general, que se regirán por sus normas específicas.

b) Las actuaciones de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y Melilla y de otros entes públicos territoriales en materia de promoción y rehabilitación con cargo únicamente a sus recursos, salvo los supuestos previstos en los apartados 1, b), y 1, d), anteriores, sin perjuicio de la posible financiación cualificada vía ayudas estatales a suelo, que se regularán por la correspondiente normativa autonómica o, en su caso, por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda y normas complementarias.

Artículo 2. Formas de financiación cualificada.

1. La financiación cualificada de las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo regulada en este Real Decreto podrá adoptar las siguientes modalidades:

A) Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento con las mismas.

B) Ayudas económicas directas:

a) Subsidiación, simple o reforzada, de los préstamos cualificados.

b) Subvenciones.

2. El Ministerio de Fomento satisfará, con cargo a sus presupuestos, las subvenciones y subsidios en aquellos casos en que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla hayan reconocido el derecho a la obtención de préstamos cualificados y, en su caso, de dichas ayudas, dentro de las condiciones y límites cuantitativos establecidos en este Real Decreto, y según lo acordado en los correspondientes convenios suscritos entre ambas Administraciones.

En cualquier caso, corresponderá a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y Melilla tramitar y resolver los expedientes de solicitud de ayudas económicas directas, así como gestionar el abono de las subvenciones.

Artículo 3. Condiciones generales para acceder a la financiación cualificada

Para acceder a la financiación cualificada será preciso cumplir, en cualquier caso, las siguientes condiciones, sin perjuicio de las que este Real Decreto exija, especialmente, para determinados supuestos:

a) Que las actuaciones para las que se solicita financiación cualificada hayan sido calificadas o declaradas como protegidas por la Comunidad Autónomao por las Ciudades de Ceuta y Melilla y que las viviendas objeto de dichas actuaciones vayan a dedicarse a residencia habitual y permanente de sus destinatarios.

b) Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso propio o arrendatarios de las viviendas no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda sujeta a régimen de protección pública; ni lo sean sobre una vivienda libre en la misma localidad en la que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida, cuando el valor catastral de dicha vivienda libre exceda del 40 por 100 del precio de aquélla, sí la revisión de dicho valor se hubiera producido con posterioridad a 1989, o el 20 por 100 si la revisión hubiera tenido lugar anteriormente.

Todo ello sin perjuicio de las condiciones establecidas en el artículo 10 para el primer acceso a la vivienda en propiedad.

c) Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso propio o arrendatarios de las viviendas, tengan ingresos familiares que no excedan de 5,5 millones de pesetas para la obtención de préstamo cualificado, de 4,5 millones de pesetas para ser beneficiarios de subsidios de préstamos, y de 3,5 millones de pesetas para poder obtener subvenciones personales. Todo ello, con sujeción a lo regulado en el artículo 14 y con independencia de lo establecido, a este respecto, en el capítulo V sobre rehabilitación.

Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer límites mínimos de ingresos familiares a los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, como condición para poder acceder a la financiación cualificada.

d) Que las viviendas no excedan ni de las superficies útiles máximas ni de los precios máximos de venta o renta que, según los casos, se establecen en este Real Decreto.

Para el cómputo de la superficie útil se aplicará la normativa propia de la Comunidad Autónomao de las Ciudades de Ceuta y Melilla o, en, su caso, las normas que rigen para las viviendas de protección oficial.

Artículo 4. Efectos por incumplimiento.

El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 3 y de cualesquiera otros requisitos exigidos en este Real Decreto para cada una de las actuaciones protegidas objeto de financiación cualificada, incluso la no obtención de calificación o declaración definitiva de las actuaciones de rehabilitación, conllevará, en todo caso, además de las sanciones que correspondan de conformidad con la naturaleza de la infracción cometida, la pérdida de la condición de préstamo cualificado y la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro a la Administración Generaldel Estado de las cantidades hechas efectivas por el Ministerio de Fomento en concepto de ayudas económicas directas, incrementadas con los intereses legales desde su percepción.

Artículo 5. Características generales de los préstamos cualificados.

Los préstamos cualificados a que se refiere este Real Decreto tendrán las siguientes características comunes, con independencia de las cuantías y plazos de carencia y de amortización que, en cada caso, se establecen para las diferentes actuaciones protegidas.

a) Serán concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito con el Ministerio de Fomento los convenios a que se refiere el artículo 52 de este Real Decreto, y dentro de] ámbito y condiciones de los mismos.

. b) El tipo de interés efectivo anual inicial de los préstamos a conceder en el marco del Plan será fijado por Acuerdo del Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegadadel Gobierno para Asuntos Económicos, específicamente para los convenios que suscriba el Ministerio de Fomento con las entidades prestamistas.

Dicho tipo de interés efectivo anual tendrá vigencia, al menos, hasta la finalización del año en el que se haya adoptado el citado Acuerdo, siendo asimismo de aplicación por años naturales completos, una vez transcurrido dicho plazo, mientras que, en la revisión a efectuar en el primer trimestre de cada año, se cumpla la siguiente relación:

(Mt ? Mo) (en valor absoluto) ? 0,70

siendo:

Mo: media aritmética de los últimos dos meses con información disponible del tipo porcentual de referencia, redondeado a dos decimales, de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras elaborado por el Banco de España, anterior al correspondiente Acuerdo del Consejo de Ministros estableciendo el valor del tipo de interés efectivo anual inicial.

Mt: valor del indicador Mo correspondiente al momento de la revisión del tipo de interés efectivo inicial.

Si dicha relación no se cumpliera, la Comisión Delegadadel Gobierno para Asuntos Económicos propondrá al Consejo de Ministros la modificación del tipo de interés efectivo inicial, de modo que el mismo pase a tener la siguiente cuantía:

Tt = ( To / Mo )Mt,

siendo:

TO: tipo de interés efectivo anual inicial de los convenios, en tanto por ciento, redondeado a dos decimales.

Tt: valor de TO, una vez modificado.

El tipo de interés efectivo así resultante será de aplicación a los nuevos préstamos cualificados que se concedan y, asimismo, a todos los préstamos cualificados concedidos al amparo de los convenios formalizados por el Ministerio de Fomento con las entidades de crédito, con anterioridad, pero en el marco de este Real Decreto, a partir del primer vencimiento que se produzca, una vez transcurrido un mes desde la publicación en el «Boletín Oficial del Estado» del correspondiente Acuerdo del Consejo de Ministros sobre nuevo tipo de interés efectivo.

El procedimiento descrito para la revisión y, en su caso, modificación del tipo de interés efectivo, se aplicará con carácter anual entre 1998 y 2001, y con periodicidad bienal a partir del año 2002, inclusive, adaptando en cada caso los índices y parámetros de referencia, de modo que los que sirvan de base comparativa para el cálculo sean los correspondientes al último tipo de interés efectivo vigente antes de la revisión y eventual modificación.

Con carácter excepcional, la Comisión Delegadadel Gobierno para Asuntos Económicos, valorada la evolución y perspectivas del subsector vivienda y de los mercados financieros y si las circunstancias así lo aconsejaran, podrá modificar el tipo de interés efectivo aplicable incluso dentro de períodos anuales.

En aquellos años en los que corresponda revisión del tipo de interés efectivo, pero no proceda la modificación del mismo, según los criterios expuestos, dicha circunstancia será objeto de un Acuerdo de la Comisión Delegadadel Gobierno para Asuntos Económicos, a propuesta conjunta de los Ministros de Fomento y de Economía y Hacienda.

c) Las cuotas a pagar a la entidad de crédito serán crecientes en un 1 por 100 anual a lo largo de la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.

Dichas cuotas serán constantes cuando se trate de préstamos cualificados para actuaciones protegidas en materia de suelo o de rehabilitación.

d) Los préstamos serán garantizados con hipoteca, si bien no será preceptiva dicha. garantía cuando los préstamos recaigan sobre actuaciones protegidas en materia de suelo o de rehabilitación

Artículo 6. Subsidiación de los préstamos cualificados.

1. La subsidiciación consistirá en el abono a la entidad de crédito prestamista, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, de un porcentaje de las cuotas de amortización de capital e intereses (o sólo de intereses, en el período de carencia, cuando proceda) del préstamo cualificado.

La cuantía máxima de la subsidiación será, en términos absolutos, durante cada período subsidiado, y dentro de cada tramo de ingresos familiares, la que correspondería al tipo de interés efectivo inicial del préstamo.

2. La subsidiación de préstamos que determina el apartado anterior tendrá efectividad a partir de la fecha de la escritura de formalización del préstamo cualificado, o de la subrogación en el mismo, por parte del destinatario de la subsidiación, una vez obtenida la preceptiva autorización y, en su caso, el reconocimiento previo del derecho a la subsidiación, por parte de la Comunidad Autónomao de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y se concederá por el período que este Real Decreto dispone en cada caso.

La efectividad de la subsidiación de préstamos cualificados, cuando éstos hubieran sido formalizados antes de la autorización o reconocimiento administrativo del derecho, requerirá la resolución expresa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, practicándose, si procede, la correspondiente liquidación complementaria.

3. La subsidiación de préstamos sé concederá por un período de cinco años salvo en los casos en los que este Real Decreto disponga expresamente otra cosa.

La subsidiación podrá ser ampliada por períodos de la misma duración máxima sin que, en ningún caso, la suma de períodos subsidiados exceda del plazo máximo subsidiable establecido en cada caso para la vida del préstamo.

la ampliación del período de subsidiación exigirá que el beneficiario de esta ayuda solicite la ampliación y acredite, dentro del quinto año de cada período, que sigue reuniendo las condiciones que le hacen acreedor a la subsidiación.

Se entenderá que se cumplen dichas condiciones, por lo que se refiere a los ingresos familiares, cuando la media de los mismos en los dos años anteriores al de la revisión no excediera en más o en menos de un 20 por 100 en, relación con los ingresos familiares acreditados en el momento de la concesión inicial de la subsidiación, aunque implique un cambio en el tramo de ingresos familiares en el que se inscribían los del beneficiario a efectos de la concesión inicial de la subsidiación.

Las modificaciones en niveles de ingresos que excedieran de dicho límite determinarán la aplicación de la subsidiación correspondiente al nuevo tramo de ingresos en que se inscriba el solicitante de ayuda, siempre que sus ingresos familiares modificados no excedan del límite de ingresos establecidos en cada caso para tener derecho a la subsidiación.

4. La no ampliación de la subsidiación al período siguiente determinará la extinción de la misma para todo el resto de la vigencia del préstamo.

Artículo 7. Condiciones de las actuaciones financiadas con destino a arrendamiento.

1. La obtención de financiación cualificada para la promoción y rehabilitación de edificios y viviendas, para su cesión en arrendamiento, supondrá:

a) La vinculación de los mismos a dicho régimen de uso durante un período de diez o veinticinco años, según sea la duración contratada del período de amortización del préstamo.

Dicho plazo de vinculación, que deberá figurar en la calificación o declaración provisional de actuación protegida, se contará a partir de la fecha de la calificación o declaración definitiva.

b) La limitación de la renta anual máxima inicial de conformidad con lo establecido en los artículos 16.2 y 43.3 de este Real Decreto.

2. A los efectos de este Real Decreto, no tendrán la consideración de protegidas las actuaciones mencionadas en el apartado anterior cuando los contratos de arrendamiento derivados de las mismas incluyan cláusulas que puedan suponer el acceso a la propiedad por parte de los arrendatarios en los plazos inferiores a los establecidos en el apartado 1.a) de este artículo.

3. las disposiciones de los dos apartados anteriores serán aplicables a los arrendamientos u otras formas de explotación a que se refiere el artículo 1.2.

Artículo 8. Precio básico y precios máximos de venta.

Se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil, que servirá como referencia a efectos de la fijación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas. partir de dicho precio básico, las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla, según su propia normativa, podrán fijar las cuantías máximas de dichos precios de venta. sin que las mismas puedan variar en más de un 15 por 100 o en menos de un 20 por 100 del precio básico.

Dentro de esos límites, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán concretar los precios máximos de las viviendas protegidas, para cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos de su territorio. Todo ello, sin perjuicio de lo establecido en los artículos 9, 16. 1.b) y c) y 24 de este Real Decreto.

Artículo 9. Municipios singulares.

A los efectos de este Real Decreto se consideran municipios singulares aquellos en los que, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos de venta de las viviendas, se den especiales dificultades de acceso a la vivienda y, por ello, sean a sí declarados mediante orden del Ministro de Fomento, a propuesta razonada de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.

En los municipios declarados singulares, el precio máximo de venta y renta de las viviendas acogidas al presente Real Decreto podrá incrementarse, en relación con los máximos establecidos por cada Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, en los siguientes porcentajes máximos:

a) Municipios singulares del grupo A: hasta un 30 por 100.

b) Municipios singulares del grupo B: hasta un 15 por 100.

Artículo 10. Financiación para primer acceso ala vivienda en propiedad

Podrán acogerse al sistema de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad, los adquirientes, adjudicatarios y promotores para uso propio de viviendas previstas en este Real Decreto, cuyos ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas y que no tengan o hubieran tenido anteriormente vivienda en propiedad, o que, teniéndola, sus titulares no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma, siempre que las viviendas adquiridas tengan una superficie que no exceda de 70 metros cuadrados útiles, o de 90, si la vivienda fuera a ser ocupada por una unidad familiar compuesta por cuatro o más personas.

Artículo 11. Financiación de garajes y otros anejos.

1. únicamente se podrá obtener financiación cualificada para la promoción, adquisición y rehabilitación de una plaza de garaje, de un trastero y, en su caso, de anejos para labradores, ganaderos y pescadores y talleres para artesanos.

Se requerirá, en todo caso, la vinculación en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de financiación cualificada.

2. No serán objeto de financiación cualificada la promoción, adquisición o rehabilitación de locales de negocio, sin perjuicio de la posibilidad de obtención de préstamo cualificado cuando se trate de la rehabilitación de elementos comunes de edificios y de los locales comerciales participen en los costes de ejecución.

Artículo 12. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.

1. Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.

2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para su uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.

3. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas, el precio máximo total de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 de este Real Decreto para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.

Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.

4. Las limitaciones a que se refieren los apartados 2 y 3 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.

Artículo 13. Promotores y adjudicatarios.

1. Podrán ser promotores de las actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.

2. Las referencias que en este Real Decreto se efectúan a, los promotores para uso propio se aplicarán, exclusivamente, a las personas físicas individualmente consideradas o agrupadas en cooperativas o en comunidades de propietarios.

3. A efectos de este Real Decreto se entenderá por adjudicatarios a los socios de cooperativas o miembros de comunidades de propietarios, a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una vivienda individualizada.

4. En las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, podrán ser promotores tanto sus propietarios como los inquilinos de las viviendas cuando, conforme a la legislación aplicable, puedan estos últimos realizar las obras protegidas.

Artículo 14. Ingresos familiares.

1. Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada vendrán referidos a los ingresos familiares, que se determinarán en función de la cuantía, corregida según se establece en los apartados 3 y 4 de este artículo, de la base o bases imponibles, en millones de pesetas, resultante de la aplicación de la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido, a la solicitud de financiación cualificada, presentada por cada uno de los miembros de la unidad familiar. A tal efecto se atenderá al importe declarado o, en su caso, comprobado por la Administración tributaria. Si el interesado no hubiera presentado declaración, por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración responsable, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.

Cuando se trate de promotores para uso propio agrupados en cooperativas o comunidades de propietarios, el solicitante individual tendrá que acreditar de nuevo sus ingresos, en la forma establecida en este apartado, al solicitar la subsidiación del préstamo que le corresponda directamente o por subrogación en el obtenido por la cooperativa o comunidad de propietarios.

La solicitud de financiación cualificada implicará la autorización para que la Administración pública competente pueda solicitar la información de carácter tributario o económico que fuera legalmente pertinente, en el marco de la colaboración que se establezca con la Agencia Estatal de Administración Tributaria o con otras Administraciones públicas. En la medida en que, a través de dicho marco de colaboración, el órgano competente de la Administración autonómica pueda disponer de dichas informaciones, no se exigirá a los interesados la aportación individual de certificaciones expedidas por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, ni la presentación, en original, copia o certificación, de sus declaraciones tributarias.

2. A efectos de este Real Decreto, se entiende por ingresos familiares los correspondientes a la unidad familiar, tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos, se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en ninguna unidad familiar.

3. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla aplicarán a la cuantía de la base o bases imponibles acreditadas, como coeficiente multiplicativo corrector, la relación existente, en el momento de la calificación o declaración provisional de actuación protegida, entre el precio básico por metro cuadrado de superficie útil a que se refiere el artículo 8 de este Real Decreto y el precio máximo de venta, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 16.1.a), con carácter general, para las viviendas protegidas, vigente en la localidad o circunscripción territorial en la que se ubique la vivienda objeto de la actuación protegida, excluyendo, en su caso, los porcentajes de incremento sobre los precios máximos de venta, determinados específicamente para municipios singulares.

Dicha relación no se aplicará si es superior a 1.

4. Con independencia de lo establecido en el apartado 3 anterior, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrá aplicar a la cuantía de la base o bases imponibles acreditadas un coeficiente multiplicativo corrector comprendido entre 0,83 y 1,20, en función de otras circunstancias consideradas por aquéllas.

CAPÍTULO II

Financiación de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública

Artículo 15. Regímenes de protección.

Las viviendas objeto de las actuaciones a que se refiere el artículo 1.1.a) de este Real Decreto, se destinarán a adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales para uso propio o arrendatarios, cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 millones de pesetas, y estarán acogidas a alguno de los siguientes regímenes:

a) Viviendas calificadas de protección oficial al amparo del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, y normas de desarrollo, excepto las de promoción pública.

Podrán ser calificadas como viviendas de protección oficial de régimen especial las destinadas a adquirentes, adjudicatarios o promotores individuales para uso propio, cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 millones de pesetas.

b) Otras viviendas con protección pública calificadas o declaradas como protegidas a los efectos de este Real Decreto, según la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, siempre que su superficie útil no exceda de 90 metros cuadrados.

Artículo 16. Precios máximos de venta y condiciones de los arrendamientos.

Los precios máximos, que figurarán en la calificación o en la declaración provisional de viviendas sujetas a regímenes de protección pública de nueva construcción, serán los siguientes:

1. Venta, adjudicación o promoción individual para uso propio.

a) El precio máximo de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil será, con carácter general, el que resulte de la aplicación de los artículos 8 y 9 de este Real Decreto.

b) Cuando se trate de viviendas de protección oficial en régimen especial, su precio máximo de venta o de adjudicación, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá exceder del 85 por 100 del precio máximo de venta, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, de las viviendas protegidas, establecido en el párrafo a) anterior, aplicable en la misma localidad o circunscripción territorial en el momento de la calificación provisional.

c) Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán fijar precios de venta superiores hasta un 25 por 100 respecto a los precios máximos fijados con carácter general en el párrafo a) anterior, para las viviendas incluidas en el párrafo b) del artículo 15 de este Real Decreto.

d) Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso de promoción individual para uso propio, que tendrán los límites establecidos en los párrafos anteriores de este apartado, incluirán el conjunto de los pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.

Se entenderán por gastos necesarios los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal; los del préstamo hipotecario, seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.

e) Cuando la promoción incluya garajes, trasteros, talleres para artesanos, anejos para labradores, ganaderos y pescadores, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.

A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje y 25 metros cuadrados de superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda en cada caso, con independencia de que su superficie real sea superior.

2. Arrendamiento.

a) La renta anual máxima inicial será el 5 por 100, cuando el préstamo cualificado tenga veinticinco años de amortización, y el 7 por 100, cuando el préstamo sea a diez años, del precio legal máximo al que hubiera podido venderse la vivienda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, excluyendo el precio máximo al que se refiere el párrafo c) del apartado 1 de este artículo.

b) La renta inicial podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios al Consumo.

c) El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.

d) Las viviendas a que se refiere el artículo 1.2 de este Real Decreto que hubieran obtenido financiación cualificada y se cedieran en régimen de arrendamiento se regirán por lo establecido en este apartado.

Artículo 17. Características de los préstamos cualificados.

Los préstamos para la promoción y adquisición de viviendas sujetas a regímenes de protección pública calificadas o declaradas protegidas tendrán, además de las generales establecidas en el artículo 5 de este Real-Decreto, las siguientes características:

A) La cuantía máxima, en los préstamos al promotor, será igual al 80 por 100 del precio máximo de venta o adjudicación fijado en la calificación o declaración provisional de la vivienda como protegida.

Cuando se trate de préstamos directos a adquirentes y adjudicatarios, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 por 100 del precio fijado en la escritura de compraventa o adjudicación.

Cuando se trate de préstamos a promotores individuales para uso propio, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 por 100 del valor de la edificación sumado al del suelo, que constará en la escritura de declaración de obra nueva.

Si la vivienda tuviera garaje, trastero u otros anejos en las condiciones a las, que se refiere el artículo 11.1, la cuantía global del préstamo, calculada según se establece en los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 por 100 del precio máximo legal de venta de aquéllos, en préstamos a promotor o hasta el 80 por 100 del precio o del coste real, según proceda, en los restantes supuestos.

B) Los plazos de amortización de los préstamos tendrán la siguiente duración, según sea el régimen de uso de las viviendas fijado en la calificación o declaración provisional:

a) Venta, uso propio, adquisición o adjudicación: veinte años.

b) Arrendamiento: diez o veinticinco años.

Los préstamos cuyos titulares se encuentren acogidos al sistema de primer acceso a la vivienda en propiedad, no perderán su condición de cualificados en el caso de que su período de amortización sea ampliado excepcionalmente, hasta un máximo de dos años, por acuerdo entre la entidad prestamista y el prestatario, por interrupciones temporales de pagos debidas a situaciones de desempleo, que, a juicio de la entidad de crédito, afecten significativamente a la capacidad de pago del prestatario.

La primera interrupción no podrá tener lugar antes de la amortización de las tres primeras anualidades completamente satisfechas.

El nuevo capital pendiente de amortización, resultante de la incorporación al capital vivo en el momento de cada interrupción de los intereses no satisfechos durante aquélla, no podrá exceder de la cuantía inicial del préstamo.

En estos supuestos de ampliación excepcional del período de amortización, la subsidiación de los préstamos se regirá por lo establecido a tal efecto en el artículo 20.1 de este Real Decreto.

Artículo 18. Préstamos a promotores.

1. Los préstamos cualificados podrán concederse a los promotores de viviendas protegidas de nueva construcción cuando hayan obtenido la calificación o la declaración provisional.

Las disposiciones de los préstamos podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista en función de la ejecución de la inversión y del ritmo de venta o adjudicaciones de las viviendas, cuando esta condición sea aplicable.

Las entidades de crédito podrán efectuar una retención máxima del 15 por 100 del préstamo hasta que se acredite la calificación o declaración definitiva, o hasta el otorgamiento y presentación de las escrituras públicas de compraventa o adjudicación para su inscripción registral. En caso de promoción de viviendas para arrendamiento, hasta que el 50 por 100 de los respectivos contratos sean objeto del correspondiente visado o, en el supuesto de autopromoción, hasta que la escritura de declaración de obra nueva terminada sea presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los promotores deberán efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, no pudiendo transcurrir entre las restantes disposiciones más de cuatro meses, salvo que medie justa causa.

La falta de disposiciones del préstamo, sin causa justificada, en los plazos establecidos podrá determinar la resolución del contrato con la devolución anticipada de las cantidades dispuestas en su caso.

2. El período de carencia, de una duración máxima de tres años, finalizará, dando inicio al período de amortización, en los siguientes momentos:

a) En los supuestos de venta y adjudicación, en la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tras la expedición de la calificación o declaración definitiva.

b) En los supuestos de promoción individual para uso propio o promoción para alquiler, en la fecha de otorgamiento de la calificación o declaración definitiva, o, en su caso, en la de declaración de finalización de las obras

En el caso de promoción para alquiler el promotor podrá prorrogar el inicio del período de amortización hasta un año como máximo, después de la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva o de la declaración de finalización de las obras, sin sobrepasar, en ningún caso, el período máximo de tres años anteriormente citado.

Artículo 19. Préstamos a adquirentes o adjudicatarios.

1. El préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse bien por subrogación de éstos en el pago de la carga hipotecaria del préstamo, cualificado al promotor, o directamente.

2. En el caso de que exista préstamo al promotor, excepto en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización, que tendrá lugar una vez transcurrido un período de tres años desde la formalización del préstamo.

Con el otorgamiento de la escritura, que deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca que grava a la vivienda, debiendo satisfacer, a partir de ese momento, la amortización del principal e intereses del, crédito hipotecario. A tal efecto, se remitirá primera copia de dicho documento a la entidad de crédito, siendo de cuenta del promotor los gastos de dicha copia.

Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria se hubiere pactado que el adquirente o adjudicatario se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará aquél además subrogado en dicha obligación si la entidad de crédito prestase su consentimiento expreso o tácito.

3. La concesión de los préstamos cualificados directos al adquirente y al adjudicatario se atendrá a las siguientes condiciones:

Que la vivienda haya obtenido la calificación o declaración definitiva.

b) Que se haya celebrado contrato de compraventa o adjudicación entre el adquirente o adjudicatario y el promotor de la vivienda, y que, entre el visado de dicho contrato y la solicitud del préstamo cualificado, no hayan transcurrido más de seis meses.

c) Que cuando el promotor hubiera recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, lo cancele previa o simultáneamente a la concesión del préstamo al adquirente o adjudicatario.

Artículo 20. Subsidiación de préstamos a promotores, adquirentes o adjudicatarios y subsidio reforzado al primer acceso en propiedad.

1. El Ministerio de Fomento subsidiará los préstamos cualificados obtenidos por adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, cuando los ingresos familiares de aquéllos no excedan de 4,5 millones de pesetas, durante los períodos que en cada caso correspondan, de la forma que a continuación se indica:

Cuando se trate de préstamos cualificados para financiar las viviendas a que se refiere el artículo 16.1, c) la subsidiación será la siguiente:

En el caso de ampliación excepcional del período de amortización a que se refiere el artículo 17, B), la subsidiación tendrá la duración máxima establecida con carácter general, sin incluir en ese plazo los períodos de interrupción de pagos, que se añadirán al período que hubiera correspondido a efectos de subsidiación. No obstante, la cuantía máxima de aquélla, en términos absolutos, no podrá exceder, tras las posibles interrupciones de pagos, de la que hubiera correspondido de no darse esa circunstancia, sin perjuicio de las variaciones debidas a las eventuales revisiones del tipo de interés efectivo del préstamo cualificado.

2. La subsidiación para los préstamos cualificados obtenidos por promotores de actuaciones destinadas a arrendamiento será la siguiente:

Durante el período de carencia, la subsidiación aplicable será el mismo porcentaje que el correspondiente a los 5 primeros años del período de amortización.

Si el promotor prestatario transfiere la titularidad de las viviendas, previa autorización por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, el nuevo titular de la promoción se subrogará en los derechos y obligaciones del anterior promotor, incluyendo el derecho a la subsidiación.

3. El Ministerio de Fomento aplicará en el caso de primera acceso en propiedad, un sistema de subsidio reforzado de préstamos, consistente en el abono, en cada uno de los períodos a los que se extienda dicha ayuda, del doble de la cuantía que hubiera correspondido en concepto de subsidiación de no concurrir dicha circunstancia.

El derecho a la percepción del subsidio reforzado depende de la cuantía de los ingresos familiares del prestatario, y su duración de que haya o no constituido una cuenta vivienda en las condiciones que más adelante se establecen.

Por lo que se refiere a la cuenta vivienda, será preciso que el prestatario acredite haber constituido, a lo largo de un período ni inferior a dos años, un depósito en cuenta-vivienda en una entidad de crédito por una cuantía mínima del 5 por 100 del precio de venta o de adjudicación de la vivienda, si el prestatario tiene ingresos que no exceden de 2,5 millones de pesetas; o del 10 por 100 de dichos precios cuando los ingresos del prestatario se encuentre entre 2,5 y 3,5 millones de pesetas, sin exceder de esta última cuantía.

En el caso de prestatarios con una edad no superior a treinta años, las cuantías mínimas de los depósitos en cuenta vivienda serán iguales a la mitad de las establecidas con carácter general.

Se considerará cumplida la exigencia de saldo aunque, una vez transcurridos los dos años y alcanzado el porcentaje exigido, el resultante en el momento de la solicitud de la ayuda fuera inferior, siempre que las disposiciones de dicho saldo hayan sido destinadas al pago de la vivienda.

4. El subsidio reforzado del préstamo a que se refiere el apartado anterior, será aplicable asimismo, con una duración de un año, aunque el prestatario no se encuentre acogido al supuesto de primer acceso de vivienda en propiedad, siempre que los ingresos familiares no excedan de 3,5 millones de pesetas y concurra simultáneamente al menos una de las siguientes circunstancias:

a) Que la unidad familiar del prestatario esté compuesta, al menos, de cinco miembros, o de cuatro si aquélla está formada únicamente por el padre o la madre y los hijos.

b) Que en la unidad familiar haya personas con minusvalías, en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

c) Que el adquirente y, en su caso, el resto de los miembros de la unidad familiar, tengan edades no superiores a treinta años

En los casos señalados, cuando además se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, la ayuda establecida en este punto ampliará en un año las que correspondan en aplicación del apartado anterior.

Artículo 21. Subvenciones.

1. Si las viviendas se destinaran a arrendamiento y su superficie no excediera de 70 metros cuadrados útiles, el Ministerio de Fomento subvencionará al promotor en una cuantía del 15 por 100 del precio máximo total de venta al que hubieran podido venderse, una vez terminadas las viviendas, si las mismas se hubieran destinado a venta, excluyendo el precio máximo de venta al que se refiere el artículo 16.1, c).

Cuando el promotor, previa autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cediere la titularidad de las viviendas, la subvención podrá ser percibida por el nuevo titular de la promoción, a propuesta de los órganos competentes de aquéllas.

A propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, el Ministerio de Fomento podrá autorizar que se anticipe al promotor la percepción de hasta el 50 por 100 de la subvención, previa certificación de la iniciación de las obras.

Dicho anticipo podrá alcanzar la totalidad de la mencionada subvención, asimismo a propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando el promotor se comprometa a reducir la renta a percibir, durante los primeros cinco años, de modo que dicha renta se sitúe en 1 punto porcentual menos que las establecidas en el artículo 16.2, a).

Las cantidades cuyo anticipo se autorice, en función de las disponibilidades presupuestarias, por el Ministerio de Fomento deberán ser garantizadas mediante aval u otros medios de garantía aceptados por el ordenamiento jurídico que aseguren su devolución en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos para la obtención de la subvención, o de falta de la calificación o de declaración definitiva o, en su caso, de la declaración de terminación de las obras.

2. El Ministerio de Fomento subvencionará a los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio de viviendas de protección oficial de régimen especial, siempre que se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad y hayan obtenido préstamo cualificado, en la cuantía del 5 por 100 del precio total de la vivienda que figure en el contrato de compraventa o de adjudicación, o del valor de la edificación sumado al del suelo, que figure en la escritura de declaración de obra nueva, en el caso de promociones individuales para uso propio.

CAPÍTULO III

Vivienda de promoción pública

Artículo 22. Cofinanciación de viviendas públicas.

1. El Ministerio de Fomento cofinanciará, en los términos en que se acuerde en los convenios que se suscriban con las Comunidades Autónomas y con las Ciudades de Ceuta y Melilla, el coste de promoción, bajo cualquier modalidad, de viviendas calificadas de promoción pública, según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, o en la normativa propia de aquéllas, siempre que sus destinatarios tengan unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 millones de pesetas, o del límite que establezca la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.

2. La superficie útil máxima de las viviendas a que se refiere el apartado anterior no podrá exceder de 70 metros cuadrados, o de 90 si la unidad familiar consta de 4 o más miembros.

3. Cuando el destino de las viviendas a que se refiere este artículo sea el arrendamiento, la cofinanciación de las mismas supondrá su permanencia en dicho régimen de uso durante un período de, al menos, diez años.

4. La cuantía máxima de la cofinanciación estatal será del 30 por 100 del coste de la promoción, cuando las viviendas se destinen a alquiler, y de un 20 por 100 si se ceden en venta. A estos efectos, el coste máximo computable, por metro cuadrado de superficie útil, será igual al 85 por 100 del precio básico vigente en el año en que se inicia la promoción.

5. El abono de la aportación financiera estatal habrá de fraccionarse en anualidades, con un número máximo de tres, pudiéndose establecer asimismo una entrega inicial de hasta el 30 por 100 de la subvención al inicio de la obra, según acuerden ambas Administraciones.

CAPITULO IV

Financiación de la adquisición protegida de otras viviendas ya construidas

Artículo 23. Ámbito de las actuaciones protegidas.

1. A los efectos de este Real Decreto se considera adquisición protegida de viviendas existentes la que tenga lugar a título oneroso, siempre que se trate de una segunda o posterior transmisión, así como los siguientes supuestos:

a) Cuando la transmisión afecte a viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se hubieran destinado a arrendamiento, y se realice transcurridos, al menos, cinco años desde la calificación o declaración definitiva, salvo que la normativa por la que se rigió la financiación cualificada de la vivienda exigiera un plazo superior.

b) Cuando, tratándose de viviendas libres de nueva construcción, haya transcurrido un plazo de dos años como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa.

c) Cuando se trate de viviendas libres resultantes de las actuaciones de rehabilitación de edificios, a las que se refiere el artículo 34 de este Real Decreto, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.

2. La superficie útil máxima de las viviendas a las que se refiere el apartado 1 de este artículo no podrá exceder de 120 metros cuadrados

Artículo 24. Precio máximo de venta.

1. El precio máximo de venta por metro cuadrado útil será, con carácter general, el establecido como máximo en el artículo 16.1, a), para las viviendas calificadas o declaradas provisionalmente como protegidas en la misma localidad o circunscripción territorial, en el momento en el que tenga lugar el contrato de opción de compra o compraventa visado por el órgano administrativo competente.

Las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla, según su propia normativa, podrán fijar precios de venta superiores en hasta un 25 por 100 respecto a dichos precios máximos de venta fijados con carácter general, para aquellas viviendas que determinen dentro de las incluidas en este capítulo.

Cuando las viviendas tengan garajes, talleres para artesanos, anejos para labradores, ganaderos y pescadores, así como trasteros, estén o no vinculados a las viviendas, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de aquéllas.

A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero, 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, y 25 metros cuadrados de superficie útil para el conjunto de los restantes tipos de anejos, según corresponda, en cada caso, con independencia de que su superficie real sea mayor.

2. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el apartado anterior de este artículo.

Artículo 25. Características de los préstamos cualificados.

1. Los préstamos para la adquisición de viviendas existentes tendrán las mismas características que los préstamos directos a adquirentes regulados en el artículo 17 de este Real Decreto.

2. Para la obtención de los préstamos a que se refiere el apartado anterior se cumplirán los siguientes requisitos:

a) Que se haya celebrado contrato de opción de compra o de compraventa, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener la financiación cualificada.

b) Si el vendedor hubiese recibido préstamo cualificado para la misma vivienda deberán cancelarlo previa o simultáneamente a la formalización del préstamo al adquirente, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 23.1, c), de este Real Decreto.

c) Que entre la celebración del contrato de opción de compra o de compraventa y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente, no hayan transcurrido más de dos meses.

d) El plazo de validez del visado para solicitar el préstamo cualificado será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla dispongan otro distinto.

Artículo 26. Subsidiación de los préstamos cualificados.

La subsidiación de los préstamos cualificados concedidos a adquirentes de las viviendas a las que se refiere este capítulo se adecuará a lo establecido en el artículo 20 para adquirentes de viviendas protegidas de nueva construcción, siempre que la superficie útil de la vivienda no exceda de 90 metros cuadrados. En caso contrario no corresponderá subsidiación alguna.

CAPÍTULO V

Financiación de actuaciones protegidas en materia de rehabilitación

SECCION 1.ª DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 27. Actuaciones protegidas.

1. A los efectos de este Real Decreto tendrán la consideración de actuaciones protegidas en materia de rehabilitación, las siguientes:

a) La rehabilitación de áreas.

b) La rehabilitación de edificios.

c) La rehabilitación de viviendas.

d) La rehabilitación integral de edificios de una sola vivienda.

Todas estas actuaciones protegidas podrán tener también por objeto el parque de viviendas propiedad de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y de Melilla y de otros entes públicos territoriales.

2. El Ministerio de Fomento podrá conceder subvenciones objetivas para la implantación y mantenimiento de oficinas para la gestión y asesoramiento de la rehabilitación por los entes públicos territoriales, incluyendo aquellas oficinas que se dediquen a información y apoyo a la gestión de otras actuaciones protegidas.

El Ministerio de Fomento, oídas las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla, fijará, en el ámbito de los convenios previstos en el artículo 51 de este Real-Decreto, las condiciones para la concesión de dichas subvenciones y los criterios de su distribución territorial

Artículo 28. Concepto de presupuesto protegido en actuaciones de rehabilitación.

Se considera presupuesto protegido de las actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se establecen en el artículo siguiente, el coste real de aquéllas determinado por el precio total del contrato de ejecución de obra, los honorarios facultativos y de gestión y los tributos satisfechos por razón de las actuaciones, así como, en su caso, el precio de adquisición del edificio, tal como se establece en el artículo 34 de este Real Decreto.

Artículo 29. Limitaciones del presupuesto protegido.

1. Superficie máxima computable por vivienda y otras edificaciones:

a) Para la determinación del presupuesto protegido, la superficie máxima computable por vivienda será la de 120 metros cuadrados de superficie útil, con independencia de que su superficie real pudiera ser superior.

b) Cuando las actuaciones afectasen a la totalidad de un edificio o a sus partes comunes, el presupuesto protegido se calculará sobre la superficie útil computable de las viviendas del inmueble y de los locales comerciales, en el caso de que éstos participen en los costes de ejecución, limitada dicha superficie a 120 metros cuadrados útiles como máximo por cada vivienda o local comercial.

c) Cuando la actuación suponga la modificación de la superficie útil destinada a viviendas, el presupuesto protegido se calcular