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LEY
DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Ley 29/94 de 24 de noviembre
Publicada en el BOE núm. 282 de 25 de
noviembre de 1994
PREAMBULO.
TITULO I Ambito de Ley
Artículo 1 Ambito de aplicación
Artículo 2 Arrendamiento de vivienda
Artículo 3 Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Artículo 4 Régimen aplicable
Artículo 5 Arrendamientos excluidos
TITULO II De los arrendamientos de
vivienda
CAPITULO I Normas generales
Artículo 6 Naturaleza de las normas
Artículo 7 Condición de arrendamiento de vivienda
Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo
CAPITULO II De la duración del
contrato
Artículo 9 Plazo mínimo
Artículo 10Prórroga del contrato
Artículo 11 Desistimiento del contrato
Artículo 12 Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario
Artículo 13 Resolución del derecho del arrendador
Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada
Artículo 15 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
Artículo 16 Muerte del arrendatario
CAPITULO III De la renta
Artículo 17 Determinación de la renta
Artículo 18 Actualización de la renta
Artículo 19 Elevación de renta por mejoras
Artículo 20 Gastos generales y de servicios individuales
CAPITULO IV De los derechos y
obligaciones de las partes
Artículo 21 Conservación de la vivienda
Artículo 22 Obras de mejora
Artículo 23 Obras del arrendatario
Artículo 24 Arrendatarios con minusvalía
Artículo 25 Derecho de adquisición preferente
CAPITULO V De la suspensión,
resolución y extinción del contrato
Artículo 26 Habitabilidad de la vivienda
Artículo 27 Incumplimiento de obligaciones
Artículo 28 Extinción del arrendamiento
TITULO III De los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda
Artículo 29 Enajenación de la finca arrendada
Artículo 30 Conservación, mejora y obras del arrendatario0
Artículo 31 Derecho de adquisición preferente
Artículo 32 Cesión del contrato y subarriendo
Artículo 33 Muerte del arrendatario
Artículo 34 Indemnización al arrendatario
Artículo 35 Resolución de pleno derecho
TITULO IV Disposiciones comunes
Artículo 36 Fianza
Artículo 37 Formalización del arrendamiento
TITULO V Procesos arrendaticios
Artículo 38 Competencia
Artículo 39 Procedimiento
Artículo 40 Acumulación de acciones
Disposiciones adicionales
Primera Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento
Segunda Modificación de la Ley Hipotecaria
Tercera Depósito de fianzas
Cuarta Ayudas para acceso a vivienda
Quinta Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Sexta Censo de arrendamientos urbanos
Séptima Modificación de la Ley 36/88 de 5 de diciembre, de Arbitraje
Octava Derecho de retorno
Novena Declaración de la situación de minusvalía
Décima Prescripción
Disposiciones transitorias
Primera Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
Segunda Contratos de arrendamiento
de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable
B) Extinción y subrogación
C) Otros derechos del arrendador
D) Actualización de la venta
Tercera Contratos de arrendamiento
de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable
B) Extinción y subrogación
C) Actualización de la renta
D) Otros derechos del arrendador
E) Otros derechos del arrendatario
Cuarta Contratos de arrendamiento
asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
Quinta Arrendamientos de viviendas
de protección oficial
Sexta Procesos judiciales
Disposición derogatoria Unica
Disposiciones que se derogan
Disposiciones finales
Primera Naturaleza de la Ley
Segunda Entrada en vigor
Tercera Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que
refiere esta Ley
Cuarta Compensaciones por vía fiscal
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
1 El régimen jurídico de los
arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto
4104/64 de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la
reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la
Exposición de Motivos de la Ley 40/64, fueron los de atemperar el movimiento
liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y
a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a
alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El
citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto "inter
vivos" como "mortis causa", favorable a los intereses del
arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron
un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba
escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real
Decreto-ley 2/85 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo
dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos
que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector.
Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en
locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,
suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha
tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la
disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo
a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido
revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,
ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al
dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha
producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se
ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación
de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de
los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de
dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados
al amparo del Real Decreto-ley 2/85, que representan aproximadamente el 20 por
100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado
de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por
el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en
vigor del Real Decreto-ley 2/85. En general, se trata de contratos con rentas
no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley
de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden
calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta
situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en
una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en
relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un
18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en
régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que
persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los
arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada
por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento
del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
La consecución de este objetivo
exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado
en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo
por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en
este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.
La regulación substantiva del
contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato
entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso
distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas
subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas
normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo
que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de
vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una
regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una
reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la
modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2
La regulación de los
arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente
en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un
plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo
de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa
válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera
constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los
promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se
articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial
del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el
mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo
inferior.
Se introduce también en la ley un
mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de
cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos
anuales, de tres años.
El reconocimiento de la existencia
de situaciones que exigen plazo s inferiores de duración ha hecho que la ley
prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida
al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda
arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de
duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las
subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la
medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la
vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual,
no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito "mortis
causa" a favor de aquellas personas con vinculación directa con el
arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al
conviviente "more uxorio".
En relación con las subrogaciones
"inter vivos", sólo se reconoce su existencia previo consentimiento
escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de
resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,
asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce "ex
lege" a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda
arrendada por el tiempo que restar e del contrato.
El régimen de rentas se construye
en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la
determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para
aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará,
cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la
realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta
por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la
norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las
variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice
de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los
derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la
regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el
establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de
minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar
modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de
la misma.
También se mantiene el derecho de
adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de
enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento
aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un
instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa
las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere
a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes
de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente
la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su
duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado,
potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas
medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo
contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la
información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de
aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y
de la práctica de los arrendamientos.
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La ley abandona la distinción
tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de
negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son
aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos
distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de
segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y
los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta
en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la
finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del
individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan
necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre
pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una
regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al
régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter
supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de
obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de
traspaso y las subrogaciones "mortis causa", aunque limitadas al
cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación
una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado
cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por
el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o
un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el
antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los
perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
4
La fianza arrendaticia mantiene su
carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su
cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de
vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades
Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito
obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados
por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de
las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
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En la regulación de los procesos
arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias
corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté
sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia
funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la
posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la
solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos
arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de
los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando
se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes
que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las
condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los
desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de
la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido
de 1964.
En los supuestos de acumulación de
acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad
de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se
funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se
permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago,
el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y
la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más
significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del
recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada
su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma
introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en
sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de
casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso
las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de
cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean
conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites
que por ley se consagran.
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Por lo que se refiere a los
contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al
amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática
puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el
régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos
contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que
hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia
que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De
esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha
posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de
prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los
contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta
conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las
distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello,
se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado
entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio
otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda
que al de local de negocio.
Teniendo en cuenta los
perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga
obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite
a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la
relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta
modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de
la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la
capacidad económica de los arrendatarios.
En este sentido, en el
arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación
"inter vivos", excepción hecha de la derivada de resolución judicial
en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de
subrogación "mortis causa" que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a
situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes,
arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera
subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer
respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las
subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio
general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a
continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde
este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la
ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para
ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos
anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no
repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde
la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera
inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la
revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a
los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la
nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de
bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media
el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que
habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas
mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada
en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal
para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes
señaladas proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los
arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el
Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de
que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la
imputación de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos
de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución
temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en
los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en los que sea una
persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado
organizativo sea más complejo. Por ello, se mantienen, aunque de forma
limitada, derechos de subrogación "mortis causa" en el primer
supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la
actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se
venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de
personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y
veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad
desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve
para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un
potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en
posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de
negociaránuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en
estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los
arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en
función de las categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de
los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho
de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente
a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del
contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho
indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando
otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda
beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo
arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos
asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un
tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de
duración y de régimen de renta.
TITULO I
Ambito de la ley
Artículo 1 Ámbito de aplicación
La presente ley establece el
régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se
destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2 Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de
vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo
destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del
arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros,
las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o
servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3 Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para
uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una
edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el
artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta
consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada,
sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la
finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los
celebren.
Artículo 4 Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en
la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos
I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este
artículo.
2. Respetando lo establecido en el
apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en
el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes
y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto
los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos
metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5
veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos
se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el
Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del
Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto
en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen
por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III
de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación
de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma
expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5 Arrendamientos
excluidos
Quedan excluidos del ámbito de
aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los
porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por
razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas
militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por
lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que,
arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola,
pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos
contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre
arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas
universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por
la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean
asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al
personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por
razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva,
a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se
someterá su uso.
TITULO II
De los arrendamientos de vivienda
CAPITULO I
Normas generales
Artículo 6 Naturaleza de las
normas
Son nulas, y se tendrán por no
puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o
subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la
propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7 Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no
perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su
vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado
legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8 Cesión del contrato y
subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder
por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de
cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al
arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se
podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del
arrendador.
El subarriendo se regirá por lo
dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la
finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en
el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las
partes.
El derecho del subarrendatario se
extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá
exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
CAPITULO II
De la duración del contrato
Artículo 9 Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento
será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación
del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse
desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del
arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba
de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un
año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o
éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga
obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar
en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a
vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a
contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a
ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute
de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto
hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario,
con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta
completar cinco.
Artículo 10 Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento
del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de
aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes
de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años m
s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación
a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no
renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá
siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Artículo 11 Desistimiento del contrato
En arrendamientos de duración
pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato
siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente
preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el
contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo 12 Desistimiento y
vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase
su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el
consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el
arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el
arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad
al respecto.
Efectuado el requerimiento, el
arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince
días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta
la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara
la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el
arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél
siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba
notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por
falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta
correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados
anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an loga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual,
durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
Artículo. 13 Resolución del
derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros
años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento
hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación
prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada
superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el
derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se
exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al
Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la
resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el
arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados
por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un an logo derecho de goce
sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además
de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la
presente ley.
3. Durarán cinco años los
arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena
fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de
la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación
sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14 Enajenación de la
vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda
arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador
durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran
en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera
superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la
duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de
la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco
años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado
que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente
sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15 Separación, divorcio o
nulidad del matrimonio del arrendatario
1. En los casos de nulidad del
matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no
arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea
atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código
Civil.
2. La voluntad del cónyuge de
continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el
plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial
correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte
de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16 Muerte del
arrendatario
1. En caso de muerte del
arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que
al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual,
durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
c) Los descendientes del
arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su
patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los
dos años precedentes.
d) Los ascendientes del
arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario
en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las
mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior
al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer
grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años
anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del
arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará
extinguido.
2. Si existiesen varias de las
personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el
beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el
apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a
los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá
preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo
sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se
resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por
100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares
y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente
de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá
si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no
recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado
registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su
parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de
que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce,
todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su
opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos
tres meses.
Si el arrendador recibiera en
tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de
beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores
solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su
pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración
inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho
de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga
lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o
que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se
hubiera producido con anterioridad.
CAPITULO III
De la renta
Artículo 17 Determinación de la
renta
1. La renta será la que libremente
estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el
pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días
del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de
una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el
lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en
metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a
entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste
se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo
que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y,
específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega
del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario
para dejar constancia del pago.
Artículo. 18 Actualización de la renta
1. Durante los cinco primeros años
de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador
o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del
contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema
de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia
para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que
corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de
duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto
por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será
exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte
interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje
de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo
referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación
efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo 19 Elevación de renta por mejoras
1. La realización por el
arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del
contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en
la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de
interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras
incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por
ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital
invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la
realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias
fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá
repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a
tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de
aquéllas.
En el supuesto de edificios que no
se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se
repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre
arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se
producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el
arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla,
detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de
los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20 Gastos generales y de
servicios individuales
1. Las partes podrán pactar que
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de
propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca
arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren
en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan
asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá
constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha
del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
2. Durante los cinco primeros años
de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el
concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos,
sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble
de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el
artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con
que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos
contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se
refiere el presente artículo, se acreditará en la forma prevista en el artículo
17.4.
CAPITULO IV
De los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 21 Conservación de la
vivienda
1. El arrendador est obligado a
realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que
sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad
para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se
trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos
1563 y 1564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene
su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al
arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra
de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy
molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte
días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de
la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en
conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las
reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos
efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o
por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y
previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para
evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que
exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del
arrendatario.
Artículo 22 Obras de mejora
1. El arrendatario estará obligado
a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución
no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga
realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al
menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste
previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el
arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o
afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se
extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante
los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las
obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la
vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la
indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo 23 Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podrá
realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que
modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere
el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad
o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de
resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de
las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga
las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que
éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una
disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la
vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24 Arrendatarios con
minusvalía
1. El arrendatario, previa
notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que
sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su
cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga
relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de
los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado,
al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo
exige el arrendador.
Artículo 25 Derecho de adquisición
preferente
1. En caso de venta de la vivienda
arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la
misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar
un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días
naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente
la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones
esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación
prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales
siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con
sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le
hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera
de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones
esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales,
contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá
hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se
efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto
del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar,
excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que
figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el
contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro
de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.
Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además
de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como
accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo
3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente
sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos
de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con
las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de
un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos
propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera
una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto
previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el
arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en
contratos de duración pactada superior a cinco años.
CAPITULO V
De la suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26 Habitabilidad de la
vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda
arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad
competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender
el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato
supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del
contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 27 Incumplimiento de obligaciones
1. El incumplimiento por
cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará
derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de
la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá
resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o,
en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o
corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de
la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión
inconsentidos.
d) La realización de daños
causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador
cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan
lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de
estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario
podrá resolver el contrato por las siquientes causas:
a) La no realización por el
arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de
derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Artículo 28 Extinción del
arrendamiento
El contrato de arrendamiento se
extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente
Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca
arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TITULO III
De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29 Enajenación de la
finca arrendada
El adquirente de la finca
arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
Artículo 30 Conservación, mejora y
obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21,
22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula
el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el
comienzo del arrendamiento.
Artículo 31 Derecho de adquisición
preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de
la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.
Artículo 32 Cesión del contrato y
subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se
ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar
la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a
una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de
producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la
cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio
producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador
tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el
subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo
de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33 Muerte del
arrendatario
En caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad
podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse
por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del
fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34 Indemnización al
arrendatario
La extinción por transcurso del
término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los
últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta
al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del
arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de
antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un
mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de
mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al
efecto determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se
determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en
el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del
arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando
dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios
derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en
el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros
meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara
dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un
tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una
afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una
mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho
mensualidades.
Se considerarán afines las
actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la
clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre
las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el
árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35 Resolución de pleno
derecho
El arrendador podrá resolver de
pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e)
del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo
dispuesto en el artículo 32.
TITULO IV
Disposiciones comunes
Artículo 36 Fianza
1. A la celebración del contrato
será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente
a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el
arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años
de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada
vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza
sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o
dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza
durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento
exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A
falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en
metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,
devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves
por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar
cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus
obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Artículo. 37 Formalización del arrendamiento
Las partes podrán compelerse
recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la
identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la
duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las
partes hubieran libremente acordado.
TITULO V
Procesos arrendaticios
Artículo 38 Competencia
El conocimiento de los litigios
relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al Juez
de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables
las normas sobre sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda del Título II
del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 39 Procedimiento
1. Los procesos judiciales sobre
litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regirán por
las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo
dispuesto en la misma.
2. Dichos litigios se sustanciarán
por las normas del juicio de cognición, salvo las excepciones de los apartados
3 y 4 de este artículo.
3. Se tramitarán por el
procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1570 y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan
por precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del mismo
por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del
apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4. Cuando, exclusivamente se
ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de conformidad con
esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento
verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
5. Las partes podrán pactar el
sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo
establecido en la Ley 36/88 de 5 de diciembre.
6. Cuando alguna de las partes
contractuales no tuviere su domicilio dentro de la demarcación judicial donde
radique la finca, podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos
de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y obligaciones
reconocidos en esta ley.
Artículo 40 Acumulación de
acciones
1. El actor podrá acumular las
acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca,
aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en
hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los distintos
arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les asistan
contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos
de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y
simultáneamente la acción de resolución del contrato y la reclamación de las
cantidades adeudadas. La tramitación de estos procesos se realizará conforme a
las normas reguladoras del juicio de cognición.
Disposición adicional primera
Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento
1. El plazo de duración del
régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para
arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al
transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la
amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de
no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la
fecha de la correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial por
metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el
apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que
corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de
las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la
legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en
función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema
de Indices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales
o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que
disfrute el arrendatario y | 